조우성 변호사의 부동산법 해설 - 월세 체납을 이유로 단전, 단수조치를?



● 사례


저는 상가 건물 1층에서 카페를 운영하고 있습니다. 최근에 워낙 장사가 안돼서 3개월치 월세를 못 내고 있습니다. 그런데 오늘 건물주가 제게 ‘다음 주까지 월세를 정리하지 않으면 단전, 단수조치하겠다’라고 일방적으로 통보해 왔습니다.

제가 월세를 못 낸 것은 물론 잘 한 일은 아니지만 그렇다고 이렇게 단전, 단수조치를 할 수 있는 겁니까?


● 설명


1. 형법상 업무방해죄와의 관계


건물주가 단전, 단수를 할 경우, 세입자로서는 형사상 책임(업무방해죄)을 거론하게 됩니다. 따라서 과연 건물주의 단전, 단수가 업무방해죄로 처벌될 수 있을지 여부를 살펴보아야 합니다.

이와 관련하여 단전, 단수가 업무방해죄에 해당되는지에 대한 명확한 기준을 제시한 대법원 판결이 있어 소개합니다(대법원 2007. 9. 20. 선고 2006도9157호 판결)


2. 위 대법원 판례에서 무죄를 인정한 경우


1) 약정 임대차기간이 이미 만료되었고,

2) 임대차보증금도 연체차임 등으로 공제되어 모두 소멸한 상태에서 영업을 하고 있는 주점이

3) 월 1,000만 원씩의 차임지급을 연체하고 있어


4) 약정 임대차기간 만료 전부터 계약해지의 의사표시를 하고,

5) 약정 임대차기간 만료 후에는 2회에 걸쳐 연체차임의 지급을 최고함과 아울러 단전ㆍ단수조치를 예고한 후에

6) 1회의 단전ㆍ단수조치를 했음.


따라서 이 정도 사유라면 단전, 단수조치는 건물주가 자신의 곤란한 상황을 타개하기 위해 불가피하게 취한 조치로서, 세입자의 권리를 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해하거나 제한하는 것으로 사회통념상 현저하게 타당성을 잃은 것으로 보이지 아니하며, 그 동기와 목적, 수단과 방법, 그와 같은 조치에 이르게 된 경위 등 여러 가지 사정에 비추어 볼 때, 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 위법성이 결여된 행위로서 형법 제20조에 정하여진 정당행위에 해당하는 것으로 볼 여지가 있다. 즉 무죄로 판결.



3. 위 대법원 판례에서 유죄를 인정한 경우


1) 약정 임대차기간이 7 내지 9개월 이상 남아 있고,

2) 임대차보증금이 7,000만 원 이상 남아 있는 상태에서

3) 많은 비용을 들여 영업을 하고 있는 주점이 월 300만 원씩의 차임지급 등을 연체하고 있다는 이유로 계약해지의 의사표시와 단전ㆍ단수조치의 경고만을 한 후에 2회에 걸쳐 단전ㆍ단수조치를 했음.

이런 사유라면, 건물주는 세입자의 권리를 과도하게 침해하거나 제한하는 것으로 볼 수 있어 업무방해죄에 해당됨.


4. 결어


결국 쉽사리 단전, 단수가 허용되는 것은 아니고 엄격한 요건 하에서만 허용된다는 것을 유념할 필요가 있음.



● Advice


월세 미지급을 이유로 단전단수 조치를 하려면 대략 다음과 같은 요건이 필요함.


1) 이미 임대차기간이 만료되었거나 월세 미지급을 이유로 해지되었음

2) 임대차 보증금이 거의 남지 않았음.

3) 꽤 큰 규모의 월세가 책정되어 있는데, 이를 내지 않고 있음

4) 계약을 계속 불이행할 경우에는 단전, 단수 조치가 내려질 수 있음을 서면을 통해 2회 이상 경고함.



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